Cambia tu hipoteca de banco y ahorra miles de euros
¿Firmaste tu hipoteca fija entre 2022 y 2023? ¿Pagas un tipo de interes superior al 3%? ¿Tu hipoteca variable tiene un diferencial muy alto?
Si la respuesta es si, probablemente estas pagando de mas. La subrogacion te permite cambiar tu hipoteca de banco para conseguir mejores condiciones. En Flexiteca, analizamos tu hipoteca actual gratis y te decimos cuanto puedes ahorrar.
¿Cuando te compensa hacer una subrogacion?
La subrogacion o "portabilidad hipotecaria" es una buena idea si:
Bajar tu tipo de interes
Si firmaste un fijo alto (ej. 3,5%) y ahora los tipos son mas bajos (ej. 2,8%).
Cambiar de tipo
Es la operacion mas comun. Pasar de una hipoteca variable (con la incertidumbre del Euribor) a una hipoteca fija (para ganar tranquilidad).
Eliminar comisiones
Tu hipoteca actual tiene comisiones abusivas (amortizacion, apertura) que quieres eliminar.
Reducir vinculaciones
Estas harto de pagar seguros caros con tu banco para mantener el tipo de interes.
Ampliar plazo
Si buscas reducir tu cuota mensual (aunque aumente el coste total), puedes ampliar el plazo.
Subrogacion vs. Cancelacion
¿Que es mejor?
Esta es la duda principal.
No son lo mismo y la diferencia de costes es clave.
Caracteristica
Subrogacion (Cambio de acreedor)
Cancelacion y Nueva Hipoteca
¿Qué es?
"Trasladar" tu hipoteca actual a un nuevo banco
"Cerrar" tu hipoteca actual y abrir una nueva desde cero en otro banco
Gastos (Notaria, Registro, Gestoria)
Mas barato. El nuevo banco asume la mayoria (Ley 5/2019)
Mucho mas caro. Pagas todos los gastos de una hipoteca nueva y los de la cancelacion
Impuestos (IAJD)
No se paga
El banco paga el IAJD de la nueva hipoteca
Tasacion
Se paga (Obligatoria una nueva tasacion)
Se paga (Obligatoria una nueva tasacion)
¿Permite ampliar capital?
No. Solo puedes cambiar las condiciones (tipo, plazo)
Si. Es la unica opcion si necesitas mas dinero
Recomendado si...
Solo quieres mejorar el tipo de interes o el plazo
Quieres mejorar el tipo y necesitas mas dinero
*Conclusion de Flexiteca: Para la mayoria de los casos (90%), la subrogacion es la via mas rapida, barata y eficiente.
Proceso de subrogacion con Flexiteca
La Ley 5/2019 diseno un proceso claro para facilitar la competencia.
1
Analisis de tu hipoteca actual
Rellenas el formulario. Tu experto te pedira la escritura de tu hipoteca actual para analizar tus condiciones (TIN, comisiones, vinculaciones).
Negociacion con los bancos
Presentamos tu perfil a nuestra red de entidades. Buscamos bancos que esten en "campana de subrogacion" (mas agresivos en tipos).
2
Nueva tasacion
Es obligatorio tasar de nuevo la vivienda. Gestionamos la tasadora contigo.
3
Oferta vinculante (FEIN)
El nuevo banco te presenta la FEIN con las nuevas condiciones. Te la explicamos en detalle.
4
Decision y Firma
Si tu banco iguala: Puedes decidir quedarte (con las nuevas condiciones) o irte. Si tu banco no iguala: Firmas la subrogacion ante notario. ¡Ya estas ahorrando!
5
¿Cuanto cuesta subrogar una hipoteca?
La subrogacion es mucho mas barata que una hipoteca
nueva, pero no es totalmente gratuita.
Gastos que pagas tu (el cliente)
- La Tasacion: Entre 250 euros y 600 euros. Es obligatoria para que el nuevo banco conozca el valor actual de la garantia.
- Comision de Subrogacion (si aplica): Revisa tu escritura. La ley la limita. Si es variable, es un maximo del 0,15% los 5 primeros anos.
¿Que paga el nuevo banco?
- Todos los gastos de Notaria, Registro y Gestoria del cambio.
Dudas frecuentes sobre la subrogación de una hipoteca
¿Mi banco actual se puede negar a la subrogacion?
No. No puede impedir que te vayas. Su unica defensa es la «oferta enervante», es decir, igualar la oferta del nuevo banco en 15 dias para intentar retenerte.
¿Que es mejor: subrogacion o novacion?
Subrogacion: Cambias de banco. Novacion: Renegocias con tu propio banco. La novacion suele ser mas rapida, pero casi nunca consigues tan buenas condiciones como «saliendo al mercado». Te recomendamos usar nuestra oferta de subrogacion para presionar a tu banco.
¿Pierdo la "mochila fiscal" (deduccion por vivienda) si subrogo?
No. La deduccion por vivienda habitual (para quienes la compraron antes de 2013) se mantiene intacta, ya que la hipoteca sigue siendo la misma, solo cambia el acreedor.
¿Tengo que hacer el acta notarial de transparencia (Ley 5/2019)?
Si. Aunque ya tengas una hipoteca, la ley te protege. Deberas acudir al notario (gratis) 1-10 dias antes de la firma para revisar la FEIN de la subrogacion y confirmar que entiendes las nuevas condiciones.
¿Cuanto puedo ahorrar realmente?
Depende de tu hipoteca actual. En casos de hipotecas fijas firmadas en 2023 (al 3,5% – 4,0%), un cambio a un tipo fijo actual (ej. 2,9%) puede suponer un ahorro de 100 euros a 200 euros al mes. En 30 anos, son miles de euros.