Analizamos qué sucede con una hipoteca tras el fallecimiento de un cotitular, quién responde y qué papel desempeña la herencia yacente
¿Qué pasa con una hipoteca cuando uno de los titulares fallece? ¿Se cancela la deuda, responde solo el heredero o el banco puede reclamarlo todo al cotitular que sigue con vida?
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife aporta respuestas claras a estas preguntas en un escenario muy habitual: una hipoteca sobre un local comercial vinculada a una actividad económica. El fallo no solo resuelve este conflicto, sino que fija criterios útiles para propietarios, herederos y cotitulares que se enfrentan a situaciones similares.
Fallecimiento de un cotitular: ¿se extingue la obligación?
La respuesta del tribunal es clara: el fallecimiento de uno de los prestatarios no extingue la deuda hipotecaria. La obligación de pago subsiste y puede reclamarse tanto al cotitular superviviente como a la herencia yacente del fallecido, especialmente cuando esta se encuentra representada en el procedimiento.
La hipoteca no desaparece con la muerte de quien la suscribió, ya que se trata de una garantía real vinculada al inmueble y no a la persona del deudor. En el caso analizado, la entidad financiera reclamó 39.677,01 euros por el impago prolongado del préstamo, una pretensión que los tribunales han respaldado íntegramente.
La herencia yacente y cómo afecta a una hipoteca pendiente
La herencia yacente es la situación intermedia que se produce desde el fallecimiento hasta que los herederos aceptan o renuncian a la herencia. Durante ese periodo, la herencia puede ser demandada, el banco puede reclamar la deuda y la hipoteca sigue generando intereses; además, en caso de impago, puede activarse el vencimiento anticipado. Se trata de una fase transitoria que conviene gestionar sin dilaciones innecesarias.
Un préstamo hipotecario para actividad económica
El conflicto arranca en septiembre de 2010, cuando se formalizó un préstamo hipotecario de 46.000 euros destinado a financiar una actividad económica de promoción inmobiliaria. La garantía no era una vivienda habitual, sino un local de negocio, y el préstamo fue suscrito por dos hermanos.
Tras el fallecimiento de uno de ellos, el otro asumió una doble condición: actuaba en su propio nombre y también en representación de la herencia yacente, un detalle que acabaría siendo clave en la resolución judicial.
A partir de enero de 2017, el préstamo comenzó a registrar impagos de forma continuada. Cuando la entidad financiera acudió a los tribunales, el incumplimiento se había prolongado durante más de dos años y medio, acumulándose un elevado número de cuotas impagadas, lo que motivó la solicitud de vencimiento anticipado y la reclamación íntegra de la deuda pendiente.
¿Son consumidores los prestatarios en una hipoteca para actividad empresarial?
Uno de los principales argumentos de defensa fue intentar que los prestatarios fueran considerados consumidores, con el objetivo de aplicar la normativa sobre cláusulas abusivas. La Audiencia Provincial rechaza esta interpretación y recuerda un criterio esencial: no basta con ser persona física para ser consumidor.
Lo decisivo es el destino del préstamo y en este caso, el capital se destinó a una actividad empresarial: el inmueble hipotecado era un local comercial, no una vivienda. Por ello, el tribunal descarta la aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas.
¿Reducen la deuda los importes pignorados?
Los demandados sostuvieron que la deuda reclamada debía reducirse por dos motivos: la existencia de pagos previos y la presencia de cantidades pignoradas por valor de 17.700 euros. Sin embargo, la sentencia recuerda una regla básica del proceso civil: quien alega que la deuda se ha extinguido o reducido debe probarlo, como establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Tras revisar la documentación, el tribunal concluye que no se acreditaron pagos posteriores a los ya incluidos en la liquidación bancaria y que las cantidades pignoradas estaban vinculadas a una cuenta especial prevista en el contrato, propia de los préstamos destinados a promoción inmobiliaria, cuya disponibilidad quedaba condicionada a la certificación de la obra y al cumplimiento de determinados requisitos técnicos. En el procedimiento no quedó acreditada la existencia de un saldo no dispuesto que pudiera aplicarse a la amortización del préstamo.
Vencimiento anticipado del préstamo hipotecario
La Audiencia Provincial avala el vencimiento anticipado al apreciar un incumplimiento grave, esencial y sostenido en el tiempo. Más de dos años y medio sin pagar cuotas evidencian, a juicio del tribunal, una situación de insolvencia sobrevenida y frustran las legítimas expectativas de cobro del acreedor.
Aunque el contrato era anterior a su entrada en vigor, la Sala toma como referencia orientativa los criterios actuales del artículo 24 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, exclusivamente como parámetro para valorar la proporcionalidad del vencimiento anticipado.
El resultado es que el importe impagado superaba el 3% del capital concedido, el incumplimiento se produjo dentro de la primera mitad del plazo de amortización y, en consecuencia, el vencimiento anticipado se considera plenamente justificado.
Hipoteca y herencia yacente: claves jurídicas que conviene conocer
La hipoteca no se extingue con el fallecimiento de un titular. Mientras la herencia no se acepte o se repudie, la deuda puede reclamarse frente a la herencia yacente y también frente al cotitular vivo, ya que la garantía recae sobre el inmueble y no desaparece por el mero hecho del fallecimiento.
La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife confirma así la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Güímar, desestimando el recurso de apelación y condenando en costas a los demandados. La entidad financiera queda así legitimada para continuar las actuaciones destinadas a recuperar los 39.677,01 euros pendientes derivados de la hipoteca sobre el local comercial.
Esta resolución recuerda que, en supuestos como el analizado (cuando la hipoteca está vinculada a una actividad empresarial y recae sobre un local de negocio), no resulta aplicable la normativa de protección de consumidores; que el fallecimiento de un cotitular no extingue la deuda; que la herencia yacente responde junto con el titular superviviente; y que el vencimiento anticipado es válido ante impagos graves y prolongados.